Sự trỗi dậy của các cộng đồng dưỡng lão (senior living communities) trên thế giới và khu vực châu Á là một xu hướng đáng chú ý, phản ánh sự thay đổi trong cấu trúc dân số và nhu cầu của người cao tuổi. Trong bối cảnh tuổi thọ trung bình tăng cao và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu, nhu cầu về các dịch vụ chăm sóc sức khỏe và môi trường sống chất lượng cho người cao tuổi ngày càng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Tại châu Á, Thái Lan nổi lên như một điểm đến hấp dẫn dành cho giới cao niên giàu có nước ngoài nhờ chi phí sinh hoạt hợp lý, dịch vụ y tế chất lượng, khí hậu ấm áp, lòng hiếu khách. Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với Thái Lan, nhưng vì sao mô hình này vẫn chưa thực sự được chú trọng, trong khi nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng biển đang trong cảnh “đắp chiếu” suốt cả thập kỷ qua? Trong cuộc phỏng vấn cùng Robb Report Việt Nam, Marc Townsend, Cố vấn cao cấp tại Arcadia Consulting Việt Nam, đã chia sẻ một số quan điểm và khuyến nghị hữu ích.


Đâu là những thay đổi nhân khẩu học quan trọng nhất trên toàn cầu theo quan sát của ông đang tác động đến lĩnh vực bất động sản dưỡng lão (senior living property), thưa ông?

Tôi nhận thấy có ba xu hướng chính đang tác động đến lĩnh vực bất động sản dưỡng lão. Thứ nhất, người dân hiện nay có tuổi thọ lâu hơn nhiều so với thế hệ cha mẹ và ông bà của mình. Thứ hai, họ đang tận hưởng cuộc sống độc lập, không phụ thuộc vào gia đình. Và cuối cùng, mọi người đang ngày càng trở nên năng động hơn.

Xét đến bối cảnh nhân khẩu học đa dạng trên khắp khu vực châu Á - Thái Bình Dương, mô hình bất động sản dưỡng lão hiện đại bắt đầu xuất hiện khi nào ở khu vực này? Những thay đổi nhân khẩu học quan trọng nhất nào đã thúc đẩy sự phát triển và vị thế hiện tại của mô hình này tại các thị trường trọng điểm như Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc, Thái Lan …?

Mỗi quốc gia ở châu Á đã phát triển một cách tiếp cận khác nhau đối với cuộc sống hiện đại của người cao tuổi do sự khác biệt về văn hóa, độ tuổi, luật thuế, phân phối của cải, thời tiết và khí hậu, giá trị đất đai, mức lương của nhân viên chăm sóc, chính sách nhập cư và khả năng của chính phủ trong việc cung cấp dịch vụ chăm sóc sức khỏe và y tế. Chính phủ Nhật Bản đã chứng kiến ​​sự suy giảm dân số vì tỷ lệ sinh thấp, và điều này ảnh hưởng đến khả năng tăng doanh thu thuế của chính phủ để chăm sóc nhóm dân số cao tuổi đang già đi - trong khi nhóm người này sống thọ hơn đáng kể so với thế hệ cha mẹ của họ. Tình hình này trở nên trầm trọng hơn khi quá trình đô thị hóa ngày càng tăng của Nhật Bản trong bốn mươi năm qua đã khiến thế hệ lớn tuổi phải sống một mình trong những ngôi làng vắng vẻ.

Trong khi dân số Thái Lan sống thọ hơn (giống như Việt Nam) nhưng nhờ danh tiếng của ngành dịch vụ khách sạn mà đất nước này đã trở thành một điểm đến lý tưởng cho giới cao niên, cung cấp nhiều lựa chọn cho người nước ngoài tìm kiếm môi trường sống có chi phí thấp, thời tiết ấm áp, cơ sở y tế đáng tin cậy, tập trung ở các khu nghỉ dưỡng ven biển và xung quanh khu vực Chiang Mai.

Những động lực chính thúc đẩy nhu cầu về bất động sản dành cho người cao tuổi ở các quốc gia ASEAN như Thái Lan, Philippines, Việt Nam là gì?

Những quốc gia này có nhiều điểm tương đồng - mạng lưới hỗ trợ gia đình mạnh mẽ với các mối quan hệ gắn bó giữa cha mẹ và con cái, theo đó, con cái có nghĩa vụ chăm sóc cha mẹ già, từ việc chăm lo chuyện nơi ăn chốn ở cho họ như một cách bù lại công sức của họ đối với việc chăm sóc con cái cho mình. Khi dân số của ba quốc gia ASEAN này tăng lên, người dân được khuyến khích tự chăm sóc con cái và cha mẹ già của mình ở nhà. Tuy nhiên, dân số tăng lên cũng đồng nghĩa với tốc độ đô thị hóa gia tăng với những không gian căn hộ chật hẹp chốn thị thành.


Những thách thức và cơ hội đặc biệt mà ngành chăm sóc người cao tuổi ở các quốc gia này phải đối mặt là gì, theo ông?

Chi phí nhà ở tăng, lòng hiếu thảo của con cái và các giá trị gia đình đang thay đổi, quy mô gia đình đang có xu hướng nhỏ hơn, phụ nữ phải gánh vác công việc ngoài xã hội, chi phí chăm sóc sức khỏe và tầng lớp trung lưu mới nổi… là những thách thức lớn. Tuy nhiên, việc chăm sóc sức khỏe tốt hơn và chất lượng cuộc sống tốt hơn dẫn đến tuổi thọ cao hơn là những yếu tố quan trọng tạo nên xung lực cho lĩnh vực bất động sản dưỡng lão.

Những sắc thái văn hóa và tập quán chăm sóc truyền thống ảnh hưởng như thế nào đến sự phát triển của mô hình nhà ở cho người cao tuổi ở những quốc gia này?

Các sắc thái văn hóa và tập quán truyền thống xác định sự phát triển của các mô hình bất động sản dưỡng lão. Chúng tạo ra rào cản về mặt cảm xúc và thường không cho phép những ý tưởng mới xuất hiện. Đây là điều bình thường và các nhà xã hội học phát hiện ra hành vi này trên toàn cầu khi các giá trị thay đổi liên quan đến công việc, trang phục, hôn nhân…

Dân số tăng ở châu Á và đặc biệt là sự gia tăng dân số già hiện đang gây áp lực lên các giá trị gia đình này nhưng đồng thời cũng có mục đích hơn để thế hệ mới tạo ra cơ hội trong lĩnh vực bất động sản nhằm phát triển nhiều cộng đồng dưỡng lão hơn.

Với danh tiếng lâu đời của Thái Lan trong việc thu hút giới cao niên quốc tế nhờ chi phí sinh hoạt phải chăng và cơ sở hạ tầng chăm sóc sức khỏe thuận lợi, Việt Nam nên nhấn mạnh những giá trị độc đáo nào (ngoài giá cả) để tạo sự khác biệt cho cộng đồng người cao tuổi và thu hút cả những cá nhân giàu có trong và ngoài nước?


Việt Nam có nhiều tiềm năng để trở thành một thị trường năng động trong lĩnh vực bất động sản dưỡng lão nhờ thời tiết ấm áp, dễ tiếp cận, chi phí bảo hiểm nha khoa và y tế thấp, tiếng Anh phổ cập, chi phí sinh hoạt thấp, ngành dịch vụ khách sạn đang phát triển và lượng lớn nhà ở đã xây dựng nhưng chưa sử dụng ở các khu vực ven biển - Đà Nẵng, Vũng Tàu, Nha Trang/Cam Ranh, Phan Thiết/Mũi Né và Phú Quốc.


Giới cao niên người nước ngoài năng động thường không muốn mua bất động sản (trong hầu hết các trường hợp, họ đã sở hữu bất động sản ở quê nhà), mà chỉ muốn thuê trong ba tháng để thử nghiệm thị trường. Những dự án bất động sản như thế này đã hiện hữu nhưng đang bị bỏ trống. Các nhà phát triển chỉ cần định hướng lại về mặt tinh thần để có thể tận dụng các dự án này như mô hình bất động sản dưỡng lão.


Với chiến lược tiếp thị mạnh mẽ hơn ở tầm khu vực, an ninh tốt hơn và các dịch vụ chăm sóc sức khỏe tối thiểu, Việt Nam có thể dễ dàng thu hút giới cao niên Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore đến ở lâu hơn tại các khu nghỉ dưỡng bỏ trống này và tạo ra một cộng đồng dưỡng lão sôi động.


Với sự gia tăng tầng lớp trung lưu và “Silver Tsunami” - thuật ngữ chỉ làn sóng già hoá dân số - ở Việt Nam, ông có dự báo gì về bất động sản dành cho người cao tuổi trong tương lai gần?

Tôi nghĩ rằng mô hình bất động sản này đã bắt đầu với sự bùng nổ của nhà thứ hai ven biển trong thập kỷ qua. Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa điều chỉnh theo cơ hội mới này. Những bất động sản này thường được mua với mục đích đầu cơ lướt sóng, thường đi kèm với lợi nhuận được đảm bảo trong vài năm đầu. Hàng nghìn căn hộ được xây dựng mà không nghĩ nhiều đến việc cư trú và quản lý tài sản cũng như bảo trì liên tục. Chỉ cần suy nghĩ và chú ý một chút, những căn hộ trống này có thể trở thành nơi cư trú của các gia đình hay người về hưu, giúp họ tận hưởng cuộc sống với khí hậu biển lý tưởng trong một cộng đồng năng động.

Xin cảm ơn ông!


Vài nét về MARC TOWNSEND

Cố vấn cấp cao, ARCADIA CONSULTING VIỆT NAM

Với hơn 30 năm kinh nghiệm đầu tư và phát triển bất động sản trong các vai trò lãnh đạo tại Regus và CBRE Singapore, Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Manila, Phnom Penh và Hồng Kông, Marc hiện là cố vấn cho Asia Green Real Estate, giữ chức Chủ tịch CBRE Campuchia và là Người tạo cơ hội tại Levitate. Trong 6 năm, Marc giữ chức Thành viên độc lập HĐQT VinGroup và Vinpearl.

Marc là thành viên MRICS và có bằng Cử nhân Nghiên cứu Kế toán của Đại học Exeter. Ông cũng tốt nghiệp ngành Quản lý Bất động sản tại Trường Kinh doanh Harvard.

Marc đã dự báo thị trường bất động sản, các sự kiện thể thao và địa chính trị trong hơn 35 năm. Dự đoán năm 2013 của ông rằng đội tuyển bóng đá nữ Việt Nam sẽ giành quyền tham dự World Cup trước đội tuyển nam đã được chứng minh là đúng vào năm 2022. Dự đoán này, cùng với dự đoán chiến thắng của Trump vào năm 2024 trước một năm, là những dự đoán chính xác duy nhất của ông.