Những bãi cỏ xanh mướt được cắt tỉa hoàn hảo, những chiếc xe mui trần sang chảnh đỗ hờ trước cánh cổng, và những người hàng xóm lịch lãm với giỏ hoa hái trong vườn còn đẫm sương trên tay đang mỉm cười chào bạn. Khung cảnh êm đềm này có thể khiến bạn nhớ đến Wisteria Lane, vùng đất trong mơ trong bộ phim nổi tiếng Desperate Housewives (Những bà nội trợ kiểu Mỹ). Đó là những khu cư dân khép kín dành cho giới nhà giàu (gated community), những người muốn tận hưởng cuộc sống bình yên trong một không gian riêng tư tuyệt đối.
Những “ghetto for the rich” đầu tiên trên thế giới
Cộng đồng cư dân khép kín (gated community) là khu dân cư được xây dựng trong một khuôn viên nhất định với những bức tường bảo vệ bao quanh cùng các quy định nghiêm ngặt về an ninh. Về cơ bản, đó là một cộng đồng biệt lập với các nguyên tắc riêng nhằm hạn chế người ngoài thâm nhập hay đảm bảo tính đặc quyền và sự thống nhất trong cuộc sống thường nhật cho cư dân, từ màu sắc của đèn cây thông Giáng sinh cho đến kích thước thùng rác…
Những khu cư dân biệt lập đầu tiên trên thế giới xuất hiện vào thập niên 90 tại California của xứ cờ hoa và sau đó lan rộng khắp châu Âu, châu Mỹ La tinh, châu Á, Trung Đông và châu Phi. Tuy nhiên, chính mô hình này cũng gây ra khá nhiều tranh cãi khi tạo ra sự ngăn cách giữa giàu và nghèo, đặc biệt là ở các quốc gia châu Phi hay Mỹ La tinh. Trong khi các cộng đồng cư dân biệt lập đầu tiên gắn với các mô hình làng hưu trí và một số mô hình khép kín dành cho giới siêu giàu, thì hiện nay, phần lớn các khu cư dân này được thiết kế cho tầng lớp trung và thượng lưu.
Tại Hoa Kỳ, theo một nghiên cứu do Edward Blakely và Mary-Gail Snyder thực hiện vào giữa thập niên 1990, 40% các dự án bất động sản mới được phát triển theo mô hình cộng đồng khép kín. Ban đầu, những tiều khu nhà giàu như vậy thường được gọi là “ghetto for the rich” – cái tên mang chút mỉa mai không chỉ trên phương tiện truyền thông, mà còn giữa cộng đồng các học giả. (Ghetto for the rich là tên của một cuốn sách được xuất bản và chỉnh sửa vào năm 2009 bởi Thierry Paquot). Trong vài thập kỷ trở lại đây, mô hình cộng đồng cư dân khép kín đang được nhân rộng trên khắp thế giới, thu hút lớp cư dân giàu có, thành đạt và mong muốn sở hữu không gian riêng tư cùng các đặc quyền xứng tầm.
Cộng đồng cư dân khép kín là một phần của xu hướng dịch chuyển không gian sống ra các khu vực ngoại thành. Người Mỹ đã giã từ phong cách sống đô thị kiểu cũ để dịch chuyển ra những vùng ngoại ô thoáng đãng nhằm tạo dựng không gian riêng tư cho bản thân và gia đình. Nếu ở Mỹ, California là nơi tập trung các cộng đồng khép kín nhiều nhất, theo sau là Florida, Texas, New York,Colorado, Hawaii, Iowa… thì Pháp cũng là nơi tập trung nhiều khu cư dân biệt lập như Domaine de Terre Blanche với những dinh thự sang trọng nằm yên bình giữa trời xanh, mây trắng cùng bãi cát vàng óng ả bên bờ biển bên bờ biển Côte d’Azur xinh đẹp và thơ mộng. Ở Nga, đó là Rublevka, khu dân cư nổi tiếng phía tây Matxcơva, nơi cư ngụ của cộng đồng người Nga mới – những người hưởng lợi từ công cuộc chuyển đồi nền kinh tế tại Nga. Đối với người Nga, Rublevka đã từ lâu được coi là biểu tượng của sự thành đạt và giàu sang với những khu biệt thự lộng lẫy mọc san sát cùng những nhà hàng sang chảnh mà nếu muốn dùng bữa, thực khách phải đặt trước cả tuần.
Trong nghiên cứu của mình, Edward Blakely và Mary Gail Snyder đã đưa ra khái niệm về ba loại cộng đồng khép kín: cộng đồng an ninh (security); cộng đồng danh giá (prestige); và cộng đồng phong cách sống (lifestyle – được mô phỏng theo mô hình các câu lạc bộ giải trí hay các khu nghỉ dưỡng). Còn đối với các nhà phát triển bất động sản, dù là loại hình nào thì cộng đồng khép kín cũng được xem là một chủ đề hấp dẫn cho mục tiêu tiếp thị.
Các cộng đồng dân cư biệt lập tại Việt Nam
So với chuẩn quốc tế, có lẽ mô hình cộng đồng cư dân biệt lập ở Việt Nam vẫn còn phải “tiến hoá” nhiều. Nếu nhìn nhận một cách khắt khe, có lẽ phần lớn các khu dân cư khép kín tại Việt Nam mới chỉ có hình hài của mô hình thứ nhất (security compound), và còn lâu mới đạt được chuẩn cộng đồng dân cư danh giá hay phong cách sống. Nếu Phú Mỹ Hưng, The Manor, Ciputra, Saigon Pearl hay một số khu compound tại làng nhà giàu Thảo Điền… là những khu dân cư cao cấp khép kín đầu tiên tại Việt Nam mang dáng dấp của những cộng đồng biệt lập, thu hút các cư dân thành đạt và giàu có thì nhiều dự án đàn em sau này đã cho thấy sự “tiến hóa” này. Nếu như lớp “đàn anh” trong các dự án đô thị cao cấp tại Việt Nam từng thành công một thời dù bộc lộ không ít khiếm khuyết trong công tác quản lý thì lớp “đàn em” sau này đã nhanh chóng nắm bắt xu thế xây dựng hiện đại mà thân thiện với môi trường, tạo ra một cộng đồng sinh thái, hài hòa giữa phong cách thiết kế hiện đại và cảnh quan thiên nhiên nhằm mang lại chất lượng sống cao nhất cho cư dân. Khác với một số dự án trước đó, các dự án gần đây đã thể hiện đẳng cấp của mình trong công tác quản lý bất động sản quốc tế thực hiện nhiệm vụ này.
Nắm bắt nhu cầu kiếm tìm không gian sống cao cấp với các đặc quyền về tính riêng tư cũng như tiện ích và dịch vụ xứng tầm, nhiều thương hiệu phát triển bất động sản đã nhảy vào sân chơi này và tạo ra một cuộc đua tranh đầy kịch tích. Một loạt dự án đình đám như Đảo Kim Cương (Kusto Homes, Q.2), Vinhomes Riverside (Vingroup, Hà Nội), Riviera Cove (Keppel Land, Q.9), Lucasta, The Venica, (Khang Điền, Q.9)… đang cho thấy sự sôi động của phân khúc này. Trong số các khu dân cư cao cấp này, có lẽ Đảo Kim Cương từng được hoạch định theo tiêu chí cao nhất với mức giá được cho là ngất ngưởng trong giai đoạn 2008-2009 cùng những yêu cầu khắt khe về chuẩn mực lựa chọn cư dân. Tuy nhiên, trước bối cảnh đóng băng của thị trường bất động sản lúc đó, chủ đầu tư đã phải tạm treo dự án suốt một thời gian dài để chờ ngày tái sinh. Giờ đây, khu dân cư vang bóng một thời này vẫn được xem là nơi đáng sống với chuẩn mực về an ninh cùng hàng loạt tiện ích xứng tầm.
Trong vài năm gần đây, thị trường tiếp tục đón nhận thêm những khu cư dân cao cấp mới với phong cách kiến trúc hiện đại cùng các tiện ích và dịch vụ xứng tầm như HOLM Residences (Sapphire, Q.2), Lavila (Kiến Á, Q.7), hay The Island thuộc dự án Ecopark (Hà Nội)…