2023 có lẽ là một năm vô cùng ảm đạm của nền kinh tế thế giới. Viễn cảnh bất ổn kinh tế kéo dài đã khiến giấc mơ gặt hái lợi nhuận của các nhà đầu tư bất động sản tan thành mây khói. Trong lĩnh vực bán lẻ, chi phí sinh hoạt ngày càng tăng đang hạn chế sức chi tiêu của người tiêu dùng, kéo theo sự gia tăng áp lực lên các nhà bán lẻ mới chỉ kịp “hoàn hồn” sau thời đại dịch. Trong khi đó, thị trường văn phòng cũng đang chịu nhiều áp lực do có sự thay đổi trong nhận thức và hành vi của người lao động. Và dù lĩnh vực bất động sản công nghiệp được coi là bùng nổ trong suốt thời kỳ đại dịch, thì gần đây, thị trường này đã bắt đầu đạt đến điểm bão hòa ngay cả trước khi Amazon thông báo vào mùa hè năm ngoái rằng họ sẽ tạm dừng việc mua lại các địa điểm mới. Và cũng giống như lĩnh vực bán lẻ, việc siết chặt chi tiêu của người tiêu dùng cũng đã khiến cho doanh số bán hàng trực tuyến trượt dốc, dẫn đến sự suy giảm nhu cầu về không gian lưu trữ và hậu cần.
Trong bối cảnh tiến thoái lưỡng nan này, các nhà đầu tư bất động sản đang cân nhắc bỏ tiền vào các tài sản thay thế, trong đó, nhà ở dành cho sinh viên (Purpose Built Student Accommodation – PBSA), như cách gọi trong thế giới tài chính, là một ý tưởng hấp dẫn.
PBSA – đấu trường sinh tử của các ông lớn thế giới
PBSA là loại hình căn hộ được thiết kế, xây dựng và vận hành đáp ứng nhu cầu học tập và sinh sống của đối tượng sinh viên do các nhà phát triển bất động sản tư nhân phát triển. Mô hình này thường có thiết kế chuyên dụng độc đáo với tính thẩm mỹ hiện đại, bao gồm các phòng hoặc căn hộ khép kín có bếp riêng, phòng tắm riêng cùng các tiện nghi chia sẻ về sinh hoạt văn hóa, thể chất và tinh thần lành mạnh. Các dự án PBSA thường tọa lạc ngoại khu trường đại học, liền kề cộng đồng đô thị địa phương, các trung tâm thương mại bán lẻ và giao thông công cộng.
Theo dữ liệu của JLL, trong khi hầu hết các ngành nghề đang phải oằn lưng chống chọi cơn bão mang tên suy thoái kinh tế với khối lượng đầu tư giảm mạnh ở hầu hết các lĩnh vực trong nửa cuối năm ngoái thì mảng bất động sản dành cho sinh viên lại chứng kiến một năm tất bật với 11,6 tỷ euro được triển khai trên toàn khu vực châu Âu, Trung Đông, và châu Phi (EMEA). Năm ngoái, châu Âu chứng kiến mức đầu tư vào PBSA tăng 130% so với năm trước, trong đó, Vương quốc Anh chứng kiến khoản đầu tư kỷ lục 7,2 tỷ bảng Anh – tăng 69% so với năm trước. Một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất châu Âu chính là thương vụ GIG và Greystar – liên doanh của Quỹ đầu tư quốc gia Singapore và Hoa Kỳ – mua lại Student Roost ở Anh với giá 3,8 tỷ euro. Có thể thấy, PBSA đã trở thành một trong những loại tài sản nóng nhất trong lĩnh vực bất động sản, với các dự báo về khoản “lợi nhuận khổng lồ” khi đầu tư. Nhà cho thuê và bất động sản dành cho sinh viên vẫn là mục tiêu của các nhà đầu tư bất chấp lạm phát và khủng hoảng kinh tế. Một số công ty đầu tư lớn nhất cũng như các quỹ hưu trí đã nhận thấy cơ hội và đang đổ xô sang lĩnh vực này.
Tháng 8 năm ngoái, gã khổng lồ Blackstone đã chi 12,8 tỷ USD để mua lại American Campus Communities, nhà phát triển và quản lý nhà ở sinh viên lớn nhất ở Mỹ. Quỹ tín thác bất động sản Ascott (Ascott Residence Trust - ART) có trụ sở tại Singapore cũng mở rộng mảng phát triển nhà ở sinh viên tại Hoa Kỳ thông qua dự án liên doanh trị giá 150 triệu USD với nhà đầu tư Ả Rập Xê Út Riyad Capital, bắt đầu với một tổ hợp căn hộ gần trường đại học hàng đầu của bang Nebraska. Tháng 9/2021, Quỹ này đã mua lại tài sản nhà ở dành cho sinh viên ở Texas, Hoa Kỳ với giá 70,0 triệu USD – thương vụ đầu tư vào nhà ở sinh viên thứ ba chỉ trong vòng bảy tháng. Kevin Goh, giám đốc điều hành bộ phận lưu trú tại CapitaLand Investment, chia sẻ trong thông cáo báo chí ngày 3/2/2022: “Tài sản lưu trú dành cho sinh viên ở vị trí thuận lợi của chúng tôi đã hoạt động tốt với tỷ lệ lấp đầy trung bình gần 100%.”
Xứ chuột túi cũng là một thị trường béo bở đối với Blackstone khi thương vụ mua lại Student One có trụ sở tại Brisbane được hoàn tất với giá hơn 500 triệu đô la Úc, đánh dấu khoản đầu tư vào mảng nhà ở cho sinh viên đầu tiên của gã khổng lồ Hoa Kỳ tại xứ sở này. Quỹ đầu tư quốc gia Singapore GIC cũng không đứng ngoài cuộc khi mua lại 49% cổ phần trong danh mục nhà ở sinh viên Úc gồm bảy tài sản trải khắp Sydney, Melbourne, Brisbane, Adelaide và Canberra với giá 407 triệu USD, trong khi gã khổng lồ đầu tư Canada Brookfield gia nhập thị trường nhà ở sinh viên của xứ chuộtt úi với dự án phát triển đầu tiên ở Melbourne.
Tại châu Á, dù không nhộn nhịp như thị trường Hoa Kỳ, Vương quốc Anh, hay Úc, trong thời kỳ suy thoái bất động sản ở Hồng Kông, không ít nhà đầu tư xứ Cảng thơm đã cho thấy sự nhanh nhạy khi quyết định mua lại các khách sạn để chuyển đổi thành nhà ở dành cho sinh viên. Trung tâm tài chính này đã chứng kiến các giao dịch trị giá 14,5 tỷ đô la Hồng Kông liên quan đến khách sạn kể từ khi Covid-19 bùng phát cho đến cuối quý 1 năm 2023 và 61% số phòng đó đã được chuyển thành nơi sinh viên ở hoặc cho thuê. tài sản, theo dữ liệu được tổng hợp bởi Colliers International Group. Cụ thể, AEW đã mua lại khách sạn Sav ở quận Hung Hom với giá 1,65 tỷ đô la Hồng Kông và cải tạo để biến nó thành ký túc xá sinh viên vào đầu năm 2022. Trong khi đó, PGIM Real Estate đã mua hai khách sạn vào năm 2022 và chuyển chúng thành nơi lưu trú ngắn hạn và dài hạn với khách thuê là các chuyên gia trẻ và sinh viên. Một dự án khác, PentaHotel của New World Development, đã được bán cho Wang On Group và Angelo Gordon & Co với giá 2 tỷ đô la Hồng Kông để biến nơi này thành nơi ở dành cho sinh viên với khoảng 720 phòng. Hong Kong Metropolitan University cũng tích cực liên hệ với 80 khách sạn và chọn 10 khách sạn làm địa điểm xây dựng ký túc xá, trong đó có thương vụ mua lại Hotel Ease từ gia đình ông trùm bất động sản quá cố Tang Shing Bor.
PBSA – “tinh cầu” mới cho các nhà phát triển bất động sản Việt?
Trong một số chương trình hội thảo gần đây về tương lai của ngành bất động sản, ông Marc Townsend, cố vấn cao cấp tại Arcadia Consulting Việt Nam, đã từng nhấn mạnh đến tiềm năng của các tài sản thay thế. Theo ông, đối với nhà đầu tư tổ chức châu Âu và Bắc Mỹ, các hình thức tài sản thay thế, bao gồm trung tâm dữ liệu, kho tự lưu trữ, ký túc xá công nhân, tòa nhà y tế và nhà ở được thiết kế và xây dựng dành riêng cho sinh viên ngày càng phổ biến trong danh mục đầu tư. Báo cáo Real Capital Analytics và Heitman Research cho thấy, tỷ lệ tăng trưởng kép thường niên (CAGR) của tài sản thay thế tại châu Á-Thái Bình Dương được ghi nhận ở mức 32% trong giai đoạn 2015 – 2020, thể hiện mối quan tâm sâu sắc từ các nhà đầu tư khu vực này.
“Đối với thị trường bất động sản Việt Nam, tôi nghĩ đây là cơ hội tốt để các nhà đầu tư tổ chức khai thác những nguyện vọng học tập và sinh hoạt chính đáng của sinh viên nhằm mang lại hiệu quả thương mại cùng PBSA, bên cạnh các loại tài sản bất động sản truyền thống có tính chu kỳ. Sự đa dạng của các lựa chọn về ngân sách đầu tư và bảo trì bảo dưỡng, quy mô và cách bố trí phòng, địa điểm, cơ sở vật chất và mức độ dịch vụ mang lại nhiều cơ hội cho thị trường, bao gồm việc tái sử dụng và định vị lại các tài sản cũ hoặc không sử dụng.” - ông Townsend chia sẻ.
Nói rõ hơn về những cơ hội mà PBSA mang lại cho thị trường bất động sản, ông Townsend lưu ý rằng số lượng sinh viên ghi danh có xu hướng tăng trong thời kỳ kinh tế suy thoái. “Số lượng sinh viên cực kỳ bền vững và thường tăng lên trong thời kỳ suy thoái. Công ty nghiên cứu bất động sản Bonard công bố dữ liệu cho thấy tỷ lệ lấp đầy PBSA năm 2022 ở châu Âu trung bình là 98%. Tại Đông Nam Á, khái niệm PBSA vẫn đang trong thời kỳ khai sơ, và chúng tôi vẫn chưa thấy các nhà đầu tư tổ chức cũng như các đơn vị vận hành quốc tế thâm nhập vào thị trường Việt Nam. Chúng tôi nghĩ rằng đây sẽ là một lợi thế dành cho các nhà phát triển bất động sản địa phương tiên phong tham gia lĩnh vực này.”
Ông Townsend thừa nhận rằng các chuẩn mực xã hội và hạn chế về khả năng chi trả của Việt Nam đang thay đổi. Chính vì thế, ông tin rằng PBSA sẽ là một mô hình bất động sản phù hợp cho các nhà đầu tư trong bối cảnh hiện nay. “PBSA đã và đang được nhận định là một hình thức tài sản thay thế có triển vọng trên khắp châu Âu, Hoa Kỳ và một số khu vực ở châu Á Thái Bình Dương như Úc, Hồng Kông và Singapore. Thị trường PBSA toàn cầu sẽ tăng trưởng với tốc độ CAGR từ 10,9% lên 14,1 tỷ USD vào năm 2030 theo dự báo của Zion Research. Tôi tin rằng PBSA có khả năng thành công ở Việt Nam.”